マンションの買い替えにはフラット35が便利

2軒目から3軒目に買い替える時は

住宅ローンはフラット35にしました


フラット35とは

フラット35とは、独立行政法人の
住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。

返済期間は最長で35年で、その期間の金利は固定です。
今後、金融緩和が終了して公定歩合が上がり、
住宅ローン金利が引き上げられたとしても、
35年間、返済額は一切変わりません。

ただし、金利は普通の銀行に比べて高めです。

融資限度額は8000万円です。
以前は1億円以上の物件には使えなかったのですが
その制限は撤廃されました。


買い先行と売り先行

自宅を買い替える時には、
売り先行買い先行
大きく2つの選択肢があります。

売り先行は、まず自宅を売却して
住宅ローンを完済してから、次の家を買うパターンです。
メリットは、資金計画が立てやすいこと。
住宅ローンを借りやすいこと。
デメリットは、一時的に仮住まいが必要になること。
買い替え先が決まっていたら、売却期限に制限があるので、
安値で売却してしまう可能性があること。

買い先行は、次の家を買って、引っ越しを終えてから
古い家を売却するパターンです。
メリットは、仮住まいが不要になること。
古い家は空室にしてからじっくり売れるので、
高値で売却できる可能性があること。
デメリットは、古い家が売れるまでダブルローンを抱えること。

メリットとデメリットを天秤にかけて
どちらか選ぶことになります。


3軒目は買い先行

3軒目は買い先行で購入しました。
その時に利用したのがフラット35です。

理由は仮住まいをしたくなかったことと
欲しい部屋が決まっていたため
中古で売り出されたら、すぐに買いたかったからです。

また、ある程度の期間、ダブルローンを抱えても
耐えられるだけの資金的な余力もありました。

住宅ローンの限度額

住宅ローンは、年収に応じて借りられる限度額があります。

たとえば、限度額が6000万円の場合、
前の家で5000万円まで借りていて
買い先行で次の家を購入すると、
新たに借りられる金額は1000万円です。

フラット35は残債をゼロと評価

しかし、フラット35だと
売却するための媒介契約さえ締結していれば、
まだ家が売れていなかったとしても、
残債をゼロとして評価してくれるので
上記の例であれば、次の家で6000万円まで借りられます。

ただし、2020年4月以降は、自宅の売却予定額が
残債を上回っている
必要があります。

転勤になったら貸し出すことも可能

住宅ローンは自分が住むことが前提なので
基本的に他人に貸し出すことはできません。

しかし、転勤などで空室になっていまう場合、
フラット35であれば、金融機関に申請をすれば、
貸し出すことが認められており、
公式ホームページにもちゃんと書いてあります。

と言うことで、フラット35は金利は高いものの、
使い勝手はなかなかいいです。

金利の安いローンに借り換える

このように、フラット35は買い替えに便利なのですが
金利が高いと言う欠点があります。

その対策として、買い替えが終わって前の家が売れたら、
金利の安い住宅ローンに借り換える
買い替えのメリットを最大限享受できます。

なお、住宅ローンは借りたばかりでも
すぐに借り換えることは可能です。

モゲチェックでは、AIを用いて、
最も金利の安い住宅ローンを提案してくれるので
住宅ローンの借り換えにとても便利です。
ネットでは非公開の住宅ローンも紹介してくれます。

モゲチェック


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コメント

  1. ゆう より:

    私の場合は1件目から2件目は、最初の物件が2000万円と安かったこともあり本審査時はローン完済してから移れたのでどちらにも入らないと思います。(事前審査時はローンありましたが)ただ、2件目から3件目は、新築マンションでしたのでローンを持ちながら契約しています。こちらに関しては5000万円の物件でしたので最初とは違い本審査の時もローンありでした。ただ、9月入居でしたのでその年の年初から売り始め3月の段階では決定しました。ただ、引き渡しに関しては私たちの次の入居後となっていたので仮住まいは必要ありませんでした。これは、売り先行ですかね?

    この時は住信SBIネット銀行でしたが、このような形であれば何の問題もないと言われましたね。3日だけダブルローンというパターンですね。

    • familyretire より:

      ゆうさま

      コメントありがとうございます。
      旧居の売却がすんなり決まって、
      ダブルローンの期間が3日だけとは、
      理想的な売買パターンでうらやましいです。

      新築マンションであれば、引渡までの期間が長いため
      うまく売却活動をすれば、仮住まいも必要なく
      ダブルローンも抱えることなく、うまくできそうですね。

      • ゆう より:

        なるほど。中古マンションの場合ということですね。確かに中古マンションはいついい物件が出るか分かりませんし、ダブルローンにならざるえませんね。基本買い先行になりそうです。新築マンションの場合は、今や引き渡しが3年後とかあるのでかなり計画的に物事を進めることができそうです。

        ついでに、私の場合は三井住友銀行は前のローンはまったく見られませんでした。もちろん物件とか色々な要素があるかもしれませんが、ダブルローンの人にはお勧めなのかもしれませんね。少なくとも私はこのダブルローンを払うだけの年収は持ち合わせていなくても何の問題もありませんでしたね。

        • familyretire より:

          ゆうさま

          3件目の時は、欲しい部屋が決まっていて
          それは年に1件出るか出ないかくらいの頻度だったので
          仮住まいするにしても、期間が読めませんでした。
          なので、ダブルローンが使えるフラット35にしました。

          メガバンクでも前の残債は見られないとは思いませんでした。
          情報提供ありがとうございます。