オーナーチェンジで売るか空室にして売るか

現在のマンションをいつ売るか

悩みどころです


現在の状況

現在、自宅を定期借家契約で賃貸に出しており
5年間の契約になっています。

賃料で住宅ローンを支払えており
管理費や修繕積立金、固定資産税など
経費を全て支払ったとしても、年間50万円くらい
キャッシュフローがプラスになっています。

住宅ローンの残債が200万円くらい減っているので
マンションの価格が下がらなければ
毎年250万円くらい資産が増えることになります。

オーナーチェンジで売る場合

自宅の譲渡益に対して、3000万円まで特別控除
になる制度があります。

ただし、これは住まなくなった年から
3年を経過する年の12月31日までに
売却をしなければならないと言う条件付きです。
つまり、2021年に住まなくなったので
2024年12月31日までに売却しなければ使えません。

その頃は、まだ定期借家の契約期間なので
空室にして売る事はできず、
オーナーチェンジで売ることになります。

一般的に、オーナーチェンジで売る場合は
普通に売る場合より1割ほど安くなると言われているので、
利益が吹き飛んでしまうかもしれません。

空室にしてから売る場合

もう一つの方法は、定期借家契約が終了してから
空室にして売ると言うものです。

これは、普通に住む人を相手に売るので
高値で売れる可能性がありますが
譲渡益に対して税金がかかってしまいます。

長期譲渡になるので、約20%の税金です。
仮に1億1500万円売れたとすると、
購入価格が1億300万円なので、
差額の1200万円に対して約20%である
240万円の税金がかかることになります。
(本当は取得費や減価償却などがありますが
ここでは簡略化して考えています)

手元に現金がほしいので迷う

賃貸でキャッシュフローが回っているので、
空室になるまで待っても資産が増えていきます。

一方で、米国株に追加投資したり、
トランクルームにもう少し投資したり、
関西でマンションを買ったり、
いろいろとやりたいことがあるので
住宅ローンを完済して、手持ち現金を増やしたい
と言う思いもあるので、迷っています。

とりあえず、3000万円特別控除が使えるようになる
2023年になったら、軽くオーナーチェンジで
売り出しをしてみて、反応を見てみようと思います。

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